Ausgangslage
Ein leerstehender Bürokomplex sollte zu 60 Wohnungen werden. Weitere Interessenten machten Tempo nötig, ein belastbarer Plan fehlte.
Vom leerstehenden Büroin 60 Wohnungen.
Ein leerstehender Bürokomplex. Ein enger Zeitrahmen für den Ankauf. Und noch kein belastbarer Plan für den Umbau zu 60 Wohnungen.
Der Fall
auf einen Blick.
Finanzierung, Baukonzept und Erwerbsstruktur haben wir zusammen betrachtet. Dadurch wurden zusätzliche Ansatzpunkte sichtbar.
Unser Beitrag
Wir begleiteten das Vorhaben vom Ankauf bis zur Endauswertung:
- Erwerbsstruktur und Vertragsbegleitung
- Finanzierung
- Rückholung Grunderwerbsteuer
- Baubegleitung und Beratung über 12 Monate der Bauzeit
- Finanzierungsbegleitung während der Bauphase (Abrufe, Auszahlungen, Zwischenberichte für die Bank, Cost Controlling)
- Abnahme und Abschluss des Projektes mit Endauswertung
Ergebnis
Beim Kauf über einen Share Deal 350.000 € gespart, ohne dass die Verkäufer weniger am Objekt verdienten.
Die Bank übernahm die von uns vorab berechneten Baukosten unverändert in den Kreditvertrag. Finanzierung über 6,65 Mio. € gesichert und bei allen Auszahlungen begleitet.
Erst das Vorhaben
greifbar machen.
Aus rund 4.200 m² Nutzfläche des ehemaligen Bürokomplexes sollten etwa 3.600 m² Wohnfläche entstehen. Der Kaufpreis betrug 3,15 Mio. €. Weitere Interessenten machten eine schnelle Vorbereitung notwendig.
Wir brachten Baupartner, Architektur, Brandschutz und Energieberatung zusammen. Innerhalb von 14 Tagen entstand ein Gesamtkonzept mit Kostenaufstellung als Grundlage für die Finanzierung.
Kosten, Ertrag und Zeit
zusammenführen.
- Kaufpreis
- 3,15 Mio. €
- Baukosten
- 3,5 Mio. €
- Summe
- 6,65 Mio. €
- Eigenkapital
- 500.000 €
Die Baukosten betrugen 3,5 Mio. €. Zusammen mit dem Kaufpreis ergibt das 6,65 Mio. €. Erwerbsnebenkosten und Finanzierungskosten kommen hinzu.
Standortanalyse, erzielbare Mieten und ein Mix unterschiedlicher Wohnungsgrößen bildeten die Grundlage der Ertragsplanung.
Planung, Genehmigung und Bauzeit flossen in den Zeitplan ein. Auch die Zinsen während der Bauphase gehörten zum tatsächlichen Kapitalbedarf.
Zusage und Begleitung
der Umsetzung.
Die Bank konnte das Gesamtkonzept nachvollziehen und gab die Finanzierung im ersten Vorstandsdurchgang frei. Die von uns vorab berechneten Baukosten übernahm sie unverändert in den Kreditvertrag.
Anschließend begleiteten wir Abrufe und Auszahlungen, Zwischenberichte für die Bank, das Cost Controlling und die Abstimmung mit den beteiligten Experten. Die Begleitung reichte bis zur Abnahme und zur Endauswertung des Projekts.
Der Umbau wurde nach 18 Monaten Bauzeit im geplanten Zeit- und Kostenrahmen abgeschlossen.
Die Erwerbsstruktur
zahlte sich doppelt aus.
- Beim Kauf gespart
- 350.000 €
- Grunderwerbsteuer erstattet
- 88.200 €
Der Erwerb erfolgte als Share Deal einer bereits bestehenden V+V-GmbH. Gekauft wurden also die Anteile einer vermögensverwaltenden Gesellschaft, nicht die Immobilie direkt. Dadurch wurden beim Kauf 350.000 € gespart, ohne dass die Verkäufer weniger am Objekt verdienten.
Zusätzlich ergab sich ein Ansatzpunkt bei der Grunderwerbsteuer.
Wir erstellten eine Tatsachenfeststellung für das Finanzamt. Der Steuerberater des Kunden reichte sie ein. Im Zusammenhang mit diesem Projekt wurden 88.200 € Grunderwerbsteuer erstattet.
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